Nyhetsbrev – mars 2025 | Newsletter – March 2025

Avloppsstopp – den 12 februari

På kvällen den 12 februari uppstod ett akut avlopps­stopp i hus 63. Då vatten steg upp ur golvbrunnen och översvämmade en av lägen­heterna på botten­planet, krävdes en omfattande akutinsats med spolbil och sanerings­team. Vi följde upp med filmning av avlopps­stammen, som visade att cirka en löpmeter flyt­spackel har stelnat i röret, precis efter 90-graders­kröken i källar­förrådet. Det går inte att fastställa om det suttit där ända sedan PEAB byggde huset, eller om det tillförts därefter – även om det senare är det klart mest troliga enligt experterna. Även om man kan tycka att det är fullstän­digt själv­klart, förtjänar det att upprepas: Det enda som får spolas ut i avloppet är tvätt­vatten och toalett­papper; allt annat måste slängas i pappers­korgen, eller bortföras separat. 

Försäkring – kollektivt bostadsrättstillägg

En bostadsrätts­förening kan endast hämta sina intäkter från medlem­marnas inbetalade månadsav­gifter. Styrelsens uppgift är därmed att uppnå effektivast möjliga förvalt­ning, som håller nere kostna­derna för att inte i onödan behöva öka medlem­marnas månads­avgifter. Samtidigt finns alltid en avvägning mellan vad som är effek­tivt att betala kollek­tivt kontra individuellt, där vi sedan länge har både el och TV/bred­band upphandlat kollektivt – vilket kraftigt reducerat den totala kostnaden och dessutom möjlig­gjort instal­lation av solpaneler (genom s k IMD-system). Med den fastighets­försäkring som upphandlats fr o m den 1 maj 2025 (ett gruppavtal som Bostadsrätterna förhandlat fram med Söderberg & Partners), blir bostads­rätts­tillägget betydligt billigare att ha kollektivt. Detta innebär att man som enskild medlem och boende inte längre behöver ha ett eget bostads­rätts­tillägg kopplat till sin privata hemför­säkring. (Den som dock vill ha kvar valmöjlig­heten att nyttja ett eget bostads­rätts­tillägg kan givetvis ha kvar det – för att vid eventuell skada kunna välja det mest förmånliga alterna­tivet.) 

Lokalombyggnad – bygglov beviljat

Det planerande arbetet med ombyggna­tionen av förenings­lokalen fortskrider, om än med en fördröjning p g a den extra vända med utvidgade handlingar som Solna stad krävde för att bevilja bygg­lovet. Den goda nyheten är att bygg­lovet sedan den 24 mars är beviljat, vilket innebär att själva ombyggnads­arbetet kommer att ta fart under april månad. Vi har även precis anlitat Hanna Hedström att förmedla lägen­heten, som sedan länge är den ledande mäklaren i Ulriksdals­området. Hanna är från den 1 mars en av franchise-tagarna till Bjurfors Solna och nås numera på 070–856 67 30 respektive hanna.hedstrom@bjurfors.se. Eftersom vi som redan bor i föreningen så att säga har chans till första tjing, kan ni som är intres­serade av lägen­heten höra av er direkt till Hanna. 

Garagestädning (obligatorisk fordonsflytt) – den 1 april

Vi påminner alla som hyr en garage­plats om vikten av att flytta ut samtliga fordon inför den städning som sker två gånger per år – vår och höst. Vårens garage­städning äger rum nästa vecka, tisdag den 1 april klockan 08.00–15.00, vilket innebär att samtliga bilar och motor­cyklar ska vara borta från garaget under dessa timmar. Observera att under­låtelse att tömma garaget kan resultera i vite eller risk för att förlora sin hyrda garageplats. Vi ber om er samarbets­vilja för att hålla våra gemen­samma ytor rena och funktio­nella, och därmed maximera deras ekonomiska livslängd. 

Vårens städdag – den 12 maj

Vårens städdag kommer att äga rum den 12 maj klockan 18.00. Enligt den tradition som växt fram under senaste åren avslutas städningen med gemensam korvgrillning bakom hus 63. Samling sker som alltid framför hus 59. 

Årsstämma 2025 – den 21 maj

Föreningens årsstämma är nu spikad till den 21 maj klockan 19.00 på Scandic Järva Krog – kallelse aviseras senare under april månad. Detta är ett viktigt tillfälle för alla boende att delta i och påverka gemensamma beslut som rör föreningens ekonomi och framtida utveckling. 

Med vänliga hälsningar,

Styrelsen för BRF Slottsbacken i Ulriksdal

[ – – – ]

Dear Residents of BRF Slottsbacken:

This first newsletter for 2025 provides information on current events in our Associ­ation. The topics covered include last month’s urgent sewer blockage, the change in the home insurance add-on (bostads­rätts­tillägg), an update on the local renovation project, as well as the upcoming spring garage cleaning, cleaning day and annual general meeting (AGM).

Sewer Blockage – on 12 February

On the evening of 12 February, an urgent sewer blockage occurred in Building 63. When water began rising from the floor drain and flooded one of the apart­ments on the ground floor, an extensive emer­gency response was required with a flushing truck and a cleaning team. We followed up by filming the sewer pipe, which revealed that about a meter of self-leveling compound had solidified in the pipe, just after the 90-degree bend in the base­ment storage. It is unclear whether this has been there since PEAB built the building, or if it was added later – though experts agree that the latter is far more likely. Even though it may seem obvious, it’s worth repeating: The only things that should be flushed down the drain are wash water and toilet paper; every­thing else must be thrown in the trash, or disposed of separately.

Insurance – Collective Add-on (bostadsrättstillägg)

A tenant-owner associ­ation can only collect its revenue from the monthly fees paid by its members. The board’s job is to achieve the most efficient manage­ment, keeping costs down so as not to unneces­sarily raise members’ fees. At the same time, there is always a balance between what is effective to pay collec­tively versus individually. We have long had both electricity and TV/broadband contracted collec­tively, which has signifi­cantly reduced the total cost and enabled the instal­lation of solar panels (through the IMD system). With the property insur­ance negotiated from 1 May (a group agreement that Bostadsrätterna has negotiated with Söderberg & Partners), the home insur­ance add-on will be much cheaper when handled collec­tively. This means that individual members no longer need to have their own home insur­ance add-on connected to their private home insurance. (However, anyone who wants to keep the option of using their own add-on can, of course, do so – in case of damage, they can then choose the most favourable option.)

Apartment Conversion – Building Permit Granted

The planning work for the conversation of the Associ­ation’s rental premises is progres­sing, although there has been a delay due to an addi­tional round of extended documen­tation requested by the city of Solna to approve the building permit. The good news is that the building permit was granted on 24 March, which means that the actual renov­ation work will begin in April. We have also just hired Hanna Hedström to handle the apartment sale, as she has long been the leading realtor in the Ulriksdal area. Since 1 March, Hanna has become one of the franchisees of Bjurfors Solna and can now be reached at 070–856 67 30 or hanna.hedstrom@bjurfors.se. Since those of us who already live in the Associ­ation have the opportunity for ‘first dibs’, anyone interested in the apart­ment can contact Hanna directly.

Garage Cleaning (Mandatory Vehicle Removal) – 1 April

We remind all garage tenants of the impor­tance of removing all vehicles for the biannual cleaning, which takes place in the spring and autumn. The spring garage cleaning will take place next week, Tuesday, 1 April, from 08:00 to 15:00, meaning that all cars and motor­cycles must be removed from the garage during these hours. Please note that failure to empty the garage may result in a fine or the loss of your rented parking space. We kindly ask for your cooper­ation to keep our common areas clean and func­tional, thereby maxi­mising their economic lifespan.

Spring Cleaning Day – 12 May

The spring cleaning day will take place on 12 May at 18:00. Following the tradition that has deve­loped in recent years, the cleaning will end with a joint hot dog barbeque behind Building 63. As always, we will gather in front of Building 59.

Annual General Meeting 2025 – 21 May

The Association’s AGM is now confirmed for 21 May at 19:00 at Scandic Järva Krog – the official notice will be sent out later in April. This is an important oppor­tunity for all resi­dents to parti­cipate and influence collec­tive decisions regarding the Associ­ation’s finances and future develop­ment.

Best regards,

The Board of BRF Slottsbacken i Ulriksdal