Kallelse till föreningsstämma 2024

Kallelse sker i enlighet med aviserade anslag – i entréerna, i respektive brevinkast samt här på föreningshemsidan. (Handlingarna finns även tillgängliga hos styrelsen.) Ett utförligt följebrev till årets kallelse återfinns nedan. 

• Formell kallelse med föreslagen dagordning återfinns här 

• Komplett årsredovisning med revisionsberättelse återfinns här

• Föreslagen stadgeändring (bekräftelse av beslut fattat vid föregående stämma):  

  • Syftet med den föreslagna stadgeändringen är att kunna separera debiteringen för IT-/TV-tjänster likt för hushållselen, för att därigenom kunna hantera stundande kostnadsökningar utan att behöva höja månadsavgiften. 

  • Ändringen avser sidan 2 i nuvarande stadgar, sektionen Avgifter 7 § 4 st, med befintlig lydelse: "Styrelsen kan besluta att i årsavgiften ingående ersättning för värme och varmvatten, renhållning, konsumtionsvatten eller elektrisk ström skall erläggas efter förbrukning eller area." 

  • Den föreslagna ändringen lyder: "Styrelsen kan besluta att i årsavgiften ingående ersättning för taxebundna kostnader såsom renhållning, konsumtionsvatten, TV, bredband och telefoni ska erläggas efter förbrukning, area eller per lägenhet. Om en kostnad avser uppvärmning eller nedkylning av lägenheten, varmvatten eller el och förbrukningen mäts individuellt, ska denna del av årsavgiften baseras på förbrukningen." 
     

Bästa medlemmar i BRF Slottsbacken i Ulriksdal,

nedan följer viktig information inför föreningens årsstämma – som för 2024 äger rum två månader tidigare än normalt, torsdagen den 21 mars klockan 18.30 vid Scandic Järva Krog – att ta del av som förberedande kom­plement till den här på föreningshemsidan publicerade kallelsen och årsredovisningen.

Vår gemensamma fastighet och förening har nu precis fyllt 10 år. Det unika med en BRF är att den ägs ge­mensamt av dess medlemmar, saknar vinstsyfte och har som ändamål att upplåta lägenheter med bostadsrätt – vilka därmed inte juridiskt ägs av de enskilda lägenhetsinnehavarna. Med detta följer ett antal rättigheter (att nyt­tja den enskilda lägenheten) liksom även skyldigheter (att medverka till att den gemensamma fastigheten förvaltas på bästa sätt över tid).

Styrelsens huvudsakliga ansvar är att driva förvaltningen av fastigheten. I detta ingår, utöver det rent ekono­miska ansvaret, att hålla noggrann uppsikt över underhåll, renoveringar, andrahandsuthyrningar och dylikt, som utan konsekvent och tydlig kontroll kan leda till att värdet på fastigheten med ingående lägenheter sjunker. Ge­nom att i stället driva föreningen i riktning mot gemensamt ansvarstagande, är vi övertygande om att den goda värdeutvecklingen av de enskilda lägenheterna kommer att bestå även kommande år, oaktat de ökande kostnader som behövt pareras – något som bland annat gjorts genom att styrelsen i och med årsskiftet tagit över uthyr­ningen av föreningens parkeringsplatser från Parkona.

Vår förening har haft en mycket god ekonomi ända sedan övertagandet från PEAB hösten 2014, som ge­nom offensiv amortering på sammanlagt 23,5 miljoner (2,3 Mkr/år i genomsnitt) inneburit att belåningen sjunkit med 32 procent: från 8.799 till endast 5.955 kr/kvm, vilket är mycket lågt för en så pass ny förening (som refe­rens ligger genomsnittet bland övriga nyproduktioner omkring Ulriksdal på ca 9.600 kr/kvm). Tack vare att detta kraftigt bidragit till successivt sänkta räntekostnader (från 1,4 Mkr 2016 till 0,56 Mkr 2022) – i kombination med långa räntor samt att styrelsen hållit hårt i föreningens pengar och skött avsevärda delar av fastighetsskötseln in­ternt – kunde som bekant avgifterna sänkas med 8 procent i början av 2022: från 690 till 635 kr/kvm, vilket ock­så är lågt för en ny förening. Någon avgiftshöjning för 2024 kommer inte att behövas enligt antagen budget, men för 2025 och 2026 är läget ännu mer osäkert.

För att denna goda ekonomi ska kunna bestå, samtidigt som fastighetens goda skick också består, behöver de gemensamma kostnaderna hanteras förnuftigt och varsamt. Givet att fastigheten nu är 10 år gammal och alla byggarantier därmed löpt ut, blir följden att det proaktiva underhållsarbetet kommer att öka. Flertalet kostnads­poster som föreningen möter kan endast påverkas i liten utsträckning – eller inte alls (såsom sophämtning, fjärr­värme samt avgifter för elnät och vattenledningar). Ett viktigt område som skiljer sig därvidlag är kostnaden för elförbrukningen, där möjligheten att påverka kostnadssituationen i stället är högst väsentlig. Det är därför som styrelsen, vilket även togs upp på förra årets föreningsstämma, under den gångna hösten arbetat med en bred förstudie av möjlig investering i solpaneler – vilket inneburit att fem olika leverantörer jämförts övergripande, varav tre sedan utvärderats i detalj genom möten och platsbesök.

Det är också därför som denna kallelse till föreningsstämma kommer kring två månader tidigare än normalt. Eftersom förstudien fallit så pass väl ut, där en mycket fördelaktig prisbild kunnat säkras vid genomförande un­der våren/sommaren, behöver beslut fattas redan nu under mars månad. Som en icke-vinstdrivande BRF finns inte så mycket att göra med det likviditetsöverskott som fortfarande föreligger, trots kraftigt ökade kostnader på flera centrala poster, annat än att amortera ytterligare – vilket är precis vad som gjorts de senaste 10 åren. I dags­läget ligger föreningens rörliga ränta på ca 4,5 procent; detta innebär att för varje miljon som amorteras sparas 45.000 kr i räntekostnader. Det är gentemot detta alternativ som eventuella andra sätt att använda likviditetsöver­skottet ska ställas.

Såsom framgår av den jämförande sammanställning som gjorts över de under hösten inhämtade offerterna, går det att för ca 1,45 Mkr åstadkomma en egen elproduktion som täcker nära en fjärdedel av föreningens totala förbrukning. Eftersom vårt elpris är fastlåst till 2,00 kr/kWh ända fram till decem­ber 2025, går det enkelt att fastställa vilken kostnadsbesparing som kan uppnås redan vid färdig installation: mel­lan 150.000 och 200.000 kr/år, beroende på hur stor andel av produktionen som kan nyttjas internt i föreningen. Om samma belopp på 1,45 Mkr i stället används för amortering, skulle den årliga räntebesparingen vara 65.000 kr för 2024 – därefter troligen lägre. Givet att elpriserna torde öka med minst inflationen, medan lånen ligger fast till en förväntat sjunkande ränta, blir värdet av de sparade elkostnaderna successivt ännu större över tid. Utöver att vår förening sparar reda pengar skulle solpanelinvesteringen bidra till att Sveriges koldioxidutsläpp minskar med omkring 1,5 ton per år.

Utifrån den ovan givna bakgrunden är den sittande styrelsens förslag därför att föreningsstämman beslutar att ge det kommande verksamhetsårets styrelse mandatet att genomföra den solpanelinvestering som redovisats (se vidare bekräftad offert i sammandrag på hemsidan). Budgeten ligger på 1,45 Mkr +/– 10 procent, den utvalda entreprenören är Svea Solar (som tidigare installerat föreningens samtliga 33 laddboxar) och den förväntade in­stallationsperioden under våren–hösten 2024.
 

Väl mött torsdagen den 21 mars 2024 klockan 18.30 på Scandic Järva Krog!
 

Styrelsen gm Pontus Tholin, ordförande